第 183章 万达模式
《重启璀璨年华》作者：大道独行 2022-02-10 04:55
陈中天道：“再简单点就是，这个房地产开发的核心思想就是靠政策拿地，靠银行垫款，关键一环是欠银行的利息能及时还上，开发建设的成本从棚改利润里来，银行的利益靠其他产业输血，等到项目开发完毕，项目本身就可以实现自我造血，输血产业就能停止输血，这个过程中，我一分钱都不出，但也同样一分钱都不赚。
可是国家银行赚了钱，当地政府完成了任务，并且多了一个稳定的财政和税收的增长点，当地多了数千个就业岗位，我自己多出了一笔不动产，除了欠银行一笔几十亿的拿地款，账目上就非常干净。
如果能五个百城市集中开发，就相当于不花钱完成五百次这样的操作，虽然负债可能会达到数千亿，但这笔负债，整体来说其实是各方都愿意看到的优质负债，只要经营商不出问题，自己不贪心，不去搞别的开发，最终形成账务上的闭环，以每年偿还2％的债务的速度，五十年就能把这笔账算清，如果公司能实现上市，把每年还债的速度增加到4％，那25年就能弄完，哪怕算上中间开发的时间，到时候我还不满60岁。”
王嘉辉顿时变成了结巴。
“你、这、这。”
王嘉辉想了一会儿道：“大方向是没问题，不过这么理想化，要实现的难度也很大。
不是每个地方都会愿意把地交给你的，做房地产的也不止你一家而已。
还有你说的那个输血产业……如果负债千亿，一年的贷款利息至少也要百亿了，你上哪儿去弄每年百亿的净利润？”
“这笔支出是动态变化的。”
陈中天解释道，“整个战略规划要是铺开来，肯定是一部分在拿地，一部分在建设，一部分已经完工，完工的部分靠自己的利润就足够垫付这笔利息，按阶段开发的话，现金流的压力能减轻三分之一左右，而且越往后压力越小。
我说的那个造血产业，我希望将来是两部分，一部分来自金融产业，一部分来自互联网产业。”
王嘉辉马上道：“你的天仙qq现在根本没有盈利，金融这块你连门槛都迈不过去。
这两头你不投钱进去就不错了，拿什么来输血？
你这条产业逻辑已经崩了啊。”
陈中天呵呵笑道：“看来你对我这片业务了解不深。
崩不崩，做了才知道。
我们这儿有专家，刘副行长就是。
让他说说。”
刘副行长也是懵了半天，陈中天这手笔可真够大的，比影视基地和游戏基地还要大。
但是他已经理解了陈中天的运作思路，说，”理论可行，并且陈中天不缺钱。
实际操作可行性相当高。
“王嘉辉又琢磨了一会儿，说，”既然刘叔叔说能行，我也想明白了一些，但是金融运作是我的弱项。
“”这个没问题，我这边有一位人大金融高才生，你只要把关系拉上，具体的技术操作，他可以负责。
“陈中天说。”
那，商业广场区这块是什么模式？
“王嘉辉反问。
“商业地产的模式，是将户外室内步行街与商业大楼结合在一起，打造一个巨大的城市综合体，内容包括大型商业中心、商业步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈。
“陈中天再答。
王嘉辉又问，”你认为我们怎么开始操作？
“”我们成立一个新公司，公司名字我都想过了，就叫‘燕京广厦寒士房屋开发有限责任公司’，然后就是资金与人才。”
陈中天答。
王副主任说，“广厦寒士房开，这个名字好，既有理想壮志，又有文化高度，听上去就很高大上的样子。”
王嘉辉说，“是好，很有文化气息，给人一种悲天悯人的感觉，还容易让人记住。
广场你也取名了吧？”
“是，就叫万达广场。
这个名字要注册商标。”
陈中天说。
王嘉辉突然对着陈中天点头道，“你很厉害，懂的也多，万达这名，好听、好记、有内涵。”
王副主任笑了，“嘉辉，怎么样？
碰到高人了吧。
他比你年龄小，但是野心可不比你小。”
“嘿嘿，你还没有详细说资金问题呢。”
王嘉辉不好意思地笑了。
“嗯，启动资金，我们自己筹集，有肉大家吃、有汤大家喝，不要想着吃独食。
所以，你可以广泛发动你的朋友们，这样的好处，主要是人脉上，全国这么大，总有你个人的手伸不到的地方，但是合作伙伴多了，就能够够到了。
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可是国家银行赚了钱，当地政府完成了任务，并且多了一个稳定的财政和税收的增长点，当地多了数千个就业岗位，我自己多出了一笔不动产，除了欠银行一笔几十亿的拿地款，账目上就非常干净。
如果能五个百城市集中开发，就相当于不花钱完成五百次这样的操作，虽然负债可能会达到数千亿，但这笔负债，整体来说其实是各方都愿意看到的优质负债，只要经营商不出问题，自己不贪心，不去搞别的开发，最终形成账务上的闭环，以每年偿还2％的债务的速度，五十年就能把这笔账算清，如果公司能实现上市，把每年还债的速度增加到4％，那25年就能弄完，哪怕算上中间开发的时间，到时候我还不满60岁。”
王嘉辉顿时变成了结巴。
“你、这、这。”
王嘉辉想了一会儿道：“大方向是没问题，不过这么理想化，要实现的难度也很大。
不是每个地方都会愿意把地交给你的，做房地产的也不止你一家而已。
还有你说的那个输血产业……如果负债千亿，一年的贷款利息至少也要百亿了，你上哪儿去弄每年百亿的净利润？”
“这笔支出是动态变化的。”
陈中天解释道，“整个战略规划要是铺开来，肯定是一部分在拿地，一部分在建设，一部分已经完工，完工的部分靠自己的利润就足够垫付这笔利息，按阶段开发的话，现金流的压力能减轻三分之一左右，而且越往后压力越小。
我说的那个造血产业，我希望将来是两部分，一部分来自金融产业，一部分来自互联网产业。”
王嘉辉马上道：“你的天仙qq现在根本没有盈利，金融这块你连门槛都迈不过去。
这两头你不投钱进去就不错了，拿什么来输血？
你这条产业逻辑已经崩了啊。”
陈中天呵呵笑道：“看来你对我这片业务了解不深。
崩不崩，做了才知道。
我们这儿有专家，刘副行长就是。
让他说说。”
刘副行长也是懵了半天，陈中天这手笔可真够大的，比影视基地和游戏基地还要大。
但是他已经理解了陈中天的运作思路，说，”理论可行，并且陈中天不缺钱。
实际操作可行性相当高。
“王嘉辉又琢磨了一会儿，说，”既然刘叔叔说能行，我也想明白了一些，但是金融运作是我的弱项。
“”这个没问题，我这边有一位人大金融高才生，你只要把关系拉上，具体的技术操作，他可以负责。
“陈中天说。”
那，商业广场区这块是什么模式？
“王嘉辉反问。
“商业地产的模式，是将户外室内步行街与商业大楼结合在一起，打造一个巨大的城市综合体，内容包括大型商业中心、商业步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈。
“陈中天再答。
王嘉辉又问，”你认为我们怎么开始操作？
“”我们成立一个新公司，公司名字我都想过了，就叫‘燕京广厦寒士房屋开发有限责任公司’，然后就是资金与人才。”
陈中天答。
王副主任说，“广厦寒士房开，这个名字好，既有理想壮志，又有文化高度，听上去就很高大上的样子。”
王嘉辉说，“是好，很有文化气息，给人一种悲天悯人的感觉，还容易让人记住。
广场你也取名了吧？”
“是，就叫万达广场。
这个名字要注册商标。”
陈中天说。
王嘉辉突然对着陈中天点头道，“你很厉害，懂的也多，万达这名，好听、好记、有内涵。”
王副主任笑了，“嘉辉，怎么样？
碰到高人了吧。
他比你年龄小，但是野心可不比你小。”
“嘿嘿，你还没有详细说资金问题呢。”
王嘉辉不好意思地笑了。
“嗯，启动资金，我们自己筹集，有肉大家吃、有汤大家喝，不要想着吃独食。
所以，你可以广泛发动你的朋友们，这样的好处，主要是人脉上，全国这么大，总有你个人的手伸不到的地方，但是合作伙伴多了，就能够够到了。